Deux étudiantes en visite à HD

Vendredi 30 et samedi 31 mars prochains, Aurélie et Charlotte, deux étudiantes, viendront nous rencontrer pour réaliser des entretiens dans le cadre de leurs études d’ingénieurs en aménagement au sein de l’école polytechnique de l’université de Tours.

L’habitat participatif est un sujet d’importance à l’université de Tours puisque ce mois-ci, Lidewij Tummers, chercheure néerlandaise en résidence à l’université de Tours, a organisé un colloque sur ce sujet qui ne nous est pas indifférent.

L’habitat participatif n’est pas une utopie. Il en existe des spécimens. Deux projets sont enregistrés à Tours. Est-ce pour autant que ce mode de vie va se généraliser ? Tout dépendra de l’impulsion que pourraient donner les pouvoirs publics à la faveur de mesures incitatives, notamment pour accéder plus facilement au foncier.
L’association Habiter écologique en Touraine a déposé un projet d’habitat participatif dans le cadre de la réhabilitation de l’ancienne caserne Beaumont-Chauveau de Tours.

Les contraintes économiques et de nouvelles aspirations sociales pourraient contribuer à son développement. Chercheure hollandaise en résidence au laboratoire CITERES de l’université de Tours, Lidewij Tummers constate qu’il y a réellement une forte tendance au développement du cohousing en Europe. Mais l’habitude de la propriété privée reste un frein, malgré des expérimentations menées dans certains pays, en particulier la Suède et la Hollande. La conférence organisée à Tours par Le Studium, agence régionale de recherche et d’accueil international de chercheurs associés en région Centre, a en tout cas contribué à faire découvrir le sujet.

Habitat groupé, habitat partagé, habitat auto-construit, éventuellement auto-géré. Collectif ou individuel. Le cohousing recouvre des réalités bien différentes. J’ai pris le parti de retenir la notion assez générique d’habitat participatif pour en parler. Mais il y a un problème de vocable et de définition que les étudiants de Polytech’ Tours, par exemple, vont devoir prendre en compte dans le mémoire qu’ils sont en train de finaliser sur le sujet. Ils étaient présents à la conférence proposée par Le Studium, et organisée par Lidewij Tummers, chercheure en architecture et en urbanisme, et par Sylvette Denèfle, professeur de sociologie à Tours.

Deux projets à Tours

Il se trouve que la ville de Tours a enregistré deux projets d’habitat participatif, comme le signale Alain Devineau, adjoint au maire délégué à l’urbanisme et au patrimoine. Une parcelle a été réservée dans l’éco-quartier de Montconseil. « Le prix du terrain sera attractif, et il y aura un appel à projet ». Autre projet, dans le cadre de la reconversion de la caserne Beaumont-Chauveau. Pour l’instant, la ville est en négociation avec l’Etat afin d’acquérir les 10 hectares. Mais l’association Habiter écologique en Touraine a déjà pris une option afin d’y développer son projet, soit en réhabilitation soit en construction. « Nous souhaitons que ce quartier soit le climat-quartier de l’agglomération » souligne Alain Devineau. Une façon d’afficher la volonté politique de la ville.

Mais éco-quartier ne rime pas forcément avec habitat participatif. Ainsi le projet d’éco-quartier des Groues, dans l’agglomération d’Orléans, n’intègre pas de cohousing, comme le rappelle Corinne Leveleux-Teixeira, professeur à l’université d’Orléans, conseillère régionale, et élue d’opposition à la mairie d’Orléans.

Il est difficile de repérer tous les projets d’habitat participatif en France, et donc en région Centre, car ils peuvent être publics et privés, malgré le travail de recensement et de cartographie entrepris notamment par François Desrues, membre de la coordination nationale de l’habitat participatif, auteur d’un « livre blanc sur l’habitat participatif ».

Les pouvoirs publics peuvent avoir un rôle déterminant

Lundi 12 mars, salle des mariages à la mairie de Tours. Ouverture du colloque consacré au cohousing. (Photo Lidewij Tummers)

Quel pouvoir politique peut mettre en place un projet de cohousing dans la durée ? Interroge d’ailleurs Corinne Leveleux-Teixeira. La réponse se fait encore attendre, même si une ville comme Strasbourg a réservé une dizaine de sites à cette fin, rapporte François Desrues, vice-président de l’association Eco-quartier Strasbourg et lui-même impliqué personnellement depuis un an et demi dans une expérience participative. Il considère que « le premier point essentiel, c’est celui du terrain, l’endroit où l’on peut construire ». Nous y reviendrons.
Un levier est évidemment celui des incitations, évoque Adri Duivesteijn, adjoint au maire de la ville nouvelle d’Almere, en Hollande, délégué au développement durable. L’une des principales motivations du projet d’Almere est de donner aux gens la possibilité de choisir et de s’approprier leur mode d’habitation et leur mode de vie, et d’échapper au contrôle des promoteurs immobiliers.

Des formes d’organisation et juridiques souvent peu… communes

Présentation de posters par des étudiants.

Le cohousing peut adopter des formes d’organisation ou des formes juridiques déjà connues mais très peu répandues, au-delà des deux principales voies d’accès en tant que propriétaire ou locataire. Par exemple, sous la forme d’une coopérative d’habitants, chacun détenant des parts dans la coopérative. Sachant qu’une partie du financement de l’achat peut provenir du public, cela peut compliquer le montage. Mais rien n’est impossible a priori. Dans certains cas on s’inspire du démembrement de propriété, avec une partie en jouissance et une partie en nue-propriété.

Il y a des cas où la collectivité locale à donné le terrain pour faciliter financièrement l’accès à ce mode d’habitat ; à la faveur d’un bail emphytéotique, elle devient propriétaire de l’ensemble à la fin. Il pourrait aussi y avoir une adaptation du Pass foncier, qui donne la possibilité de payer le terrain en différé.
Du coup, qu’est-ce qui distingue franchement le cohousing d’une copropriété « classique » ? « L’habitat participatif, ce n’est qu’une extension de la question habituelle du logement », fait d’ailleurs remarquer Michael Lafond, chercheur américain de l’Institut pour une innovation durable, à Berlin (Allemagne).

Des droits et beaucoup d’obligations

Une des principales différences réside dans le fait que les gens sont complètement acteurs de leur projet à la fois immobilier, jusqu’à construire eux-mêmes, et leur projet de vie. Autre caractéristique : « En habitat groupé, les parties communes sont surdimensionnées », explique François Desrues. « Cela donne beaucoup de droits mais aussi beaucoup d’obligations sur ce que l’on fait ». Mais les habitants peuvent disposer d’un grand terrain de jeu, d’une salle de lecture ou audiovisuelle, pourquoi pas d’une salle de billard, qu’ils n’auraient jamais pu avoir individuellement.
Encore faut-il définir des règles pour organiser l’usage. Et souvent c’est plus subtil que l’habituel régime de la copropriété. Ce sont les résidents eux-mêmes qui régissent les lieux. « La démarche est volontaire. Elle implique bien sûr un règlement intérieur. Ça peut être considéré comme une limite ; moi je considère que c’est une ressource », nous confie François Desrues. Et généralement « on est sur des projets à petite échelle, avec des gens qui ont choisi de s’engager dans la durée ».

Un risque caché ?

D’ailleurs, il n’est théoriquement pas exclu de faire de l’investissement dans le cohousing, bien que ce ne soit pas l’esprit ou la philosophie à l’origine. Adri Duivesteijn, adjoint au maire de la ville nouvelle d’Almere, en Hollande, et Jacqueline Tellinga, l’opérationnelle, ont bien dû en convenir en réponse à une question. Lidewij Tummers considère qu’il y a un risque de voir des groupes privés investir dans l’habitat participatif, ne serait-ce que par l’intermédiaire de particuliers. C’est ce qu’elle a constaté au cours de ses recherches.

Almere la Hollandaise, un exemple possible de « ville du futur »

Almereest présenté par Yves Cabannes, chercheur Suisse qui enseigne à Londres, comme un des rares exemples actuels de ville du futur dans le monde. « Le principe est de donner aux gens le pouvoir de décider de la configuration de leur logement et de leur environnement, sans être orientés par le marché. On voulait leur donner la possibilité de créer eux-mêmes leur maison », explique en résumé Adri Duivesteijn. Il précise que ce programme a été adopté à la fois par les élus socialistes et les élus du parti labor.
A Almere, des gens peuvent se grouper pour acheter un lot de terrain et y développer leur projet d’habitat, à leur guise. Le lot le plus grand a permis de construire 25 logements. Généralement, ce sont des maisons individuelles. Mais ce peut être aussi du collectif. Almere n’est pas organisé autour d’un centre ville.

Un « saut » urbanistique

Un nouveau programme à Almere, baptisé Oosterworld, a été ouvert sur… 4.000 hectares. Il va intégrer des activités économiques et une ferme agricole. Il n’y a pas de contrainte sur la dimension des lots ni sur leur forme, pas plus que pour les habitations. Du coup, ne cherchez pas d’harmonisation. Du moins sur le plan visuel. Ce projet est présenté comme « un saut » (shift) urbanistique, de la même façon que l’on peut parler d’un saut technologique dans certains cas. « L’idée est de ne pas laisser le marché exploiter intensivement les possibilités d’urbanisation ». Adri Duivesteijn et sa collègue n’hésitent pas à parler de « ville verte ».

Une échappatoire à la pression des promoteurs

Quel est l’intérêt d’habiter dans une « ville verte » ? interroge le professeur Sylvette Denèfle, directrice du laboratoire CITERES à Tours. Et nous pourrions demander en quoi la ville est « verte », puisque l’on n’a pas entendu parler de matériaux spécifiques, d’efficacité énergétique des bâtiments, même s’il apparaît un avantage dans la mutualisation de certains services.
Le fait qu’Almere donne la possibilité d’échapper à la pression urbanistique connue à Amsterdam, qu’elle offre la possibilité de disposer de grands espaces modulables, ou qu’elle offre la liberté de construire selon son goût, sans contrainte architecturale ni urbanistique particulière, apparemment, semble ressenti comme « vert ».

La problématique du foncier et de la mixité sociale

 « Il est important de comprendre que les gens qui vont dans une ville nouvelle comme Almere y vont avec un état d’esprit particulier  », répond Adri Duivesteijn à des interrogations sur les comportements de ses habitants et sur les formes de relations qu’ils peuvent avoir.
Mais la grande question à propos du cohousing est de savoir à qui il est destiné, ou plutôt accessible ? Implicitement, c’est la question de la mixité sociale qui est posée. « Les gens les plus modestes peuvent-ils y avoir accès et à quelles conditions ? » interroge Yves Cabannes. Ce qui revient à évoquer de nouveau la problématique du foncier (disponibilité, coût) qui se pose de plus en plus souvent et a fortiori pour d’éventuels projets de cohousing.

La solution de l’établissement public foncier

Corinne Leveleux-Teixeira signale que la création d’un établissement public foncier, comme le font ou peuvent le faire des communes, des départements ou des régions – ainsi la Région Centre – est un moyen de contrôler le marché du foncier. Et donc de favoriser l’émergence de projets participatifs. Elle cite aussi des formes juridiques protectrices, comme le bail emphytéotique (de très longue durée). Mais, selon l’élue régionale, « le problème, c’est que bien des gens n’ont pas les moyens d’acheter un logement ni même de payer un loyer. Sans parler de la situation de certaines personnes âgées. C’est un problème social et pas seulement économique ».
Reste que le trust est présenté comme une clé d’entrée. « Certes, il suppose d’avoir confiance. Mais il donne financièrement une forte possibilité aux pauvres d’accéder à l’habitat participatif », estime Yves Cabannes.
Plusieurs autres solutions sont citées comme moyens de réduire les coûts : les commons, le partage d’un lot, ou la nue-propriété affectée à la communauté. Yves Cabannes préconise en outre de créer des « zonages d’inclusion », c’est-à-dire des espaces dont une partie sera affectée à l’habitat participatif accessible.
Pour Sylvette Lenèfle, « le principal problème est la propriété privée ». Elle fait référence à l’Afrique, où le problème ne se pose pas puisque la terre est un bien collectif… Sylvette Denèfle évoquait ce mardi, lors de la deuxième journée de la conférence Le Studium, les perspectives théoriques pour le cohousing, et Lidewij Tummers l’ingénierie d’habitat participatif auto-géré.
Patrice Dézallé
Les participants au colloque sur le cohousing (habitat participatif) avec au premier rang Lidewij Tummers (à gauche), Sylvette Denèfle (à droite) et le professeur Paul Vigny, président de Le Studium, agence régionale d’accueil de chercheurs étrangers en région Centre.
Source : Puissance 2D

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